Новые правила для многоквартирных домов: что означает статус кондоминиума и что изменится для жильцов

Анастасия Гуйван

12 февраля 2026, 20:30

Квартиры в Молдове — Фото из открытых источников.

В Молдове запускают программу регистрации многоквартирных домов как кондоминиумов. Что это значит для собственников квартир, как изменится управление домами и какие права появятся у жильцов — в разборе nokta.

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум – это не новый дом и не особый вид жилья. Это юридическая модель собственности, по которой устроен многоквартирный дом. Согласно закону о кондоминиуме, который был принят еще в 2022 году, такой режим регулирует отношения собственности между владельцами и организацию их совместного управления.

Суть здесь простая. Квартиры принадлежат конкретным владельцам. А все, что находится за пределами квартиры – лестницы, крыша, лифты, фасад, подвалы, двор, инженерные сети – считается общим имуществом всех жильцов.

Именно поэтому дом рассматривается как единый объект, за который отвечают сами собственники квартир.

Это означает, что жильцы:

совместно принимают решения по ремонту и обслуживанию;
обсуждают и утверждают расходы дома;
определяют, как будет организовано управление;
участвуют в содержании общего имущества.

На практике для этого создается ассоциация собственников – структура, через которую жильцы могут официально управлять домом, собирать взносы и заключать договоры на обслуживание.

Такая система делает правила более понятными: жильцы знают, за что именно они отвечают, куда идут деньги и кто принимает решения.

Фактически кондоминиум – это про ответственность за свой дом. Если требуется ремонт крыши или подъезда, жильцы могут не ждать внешнего вмешательства, а решать эти вопросы самостоятельно.

Что утвердило правительство

В начале февраля 2026 года правительство Молдовы утвердило Государственную программу регистрации многоквартирных домов как кондоминиумов. Она рассчитана на 2026-2028 годы.

Речь идет не о строительстве новых домов и не о переоформлении квартир, а о перерегистрации собственности. Фактически власти запускают масштабную работу с документами на уже существующий жилой фонд.

По данным властей, сейчас около 12 580 многоквартирных домов в Реестре недвижимого имущества все еще числятся как собственность государства или местных органов власти и находятся в управлении местных ЖКХ. При этом квартиры в этих зданиях давно приватизированы и принадлежат гражданам. Как правило, это дома старой постройки — «хрущёвки» и другие подобные, построенные 40-60 лет назад.

Такая правовая несостыковка создает сложности: жильцы формально владеют квартирами, но юридический статус самого дома и общего имущества остается не до конца ясным.

На практике это может приводить к вполне конкретным сложностям. В таких домах часто труднее:

организовать управление;
принять коллективные решения;
провести капитальный ремонт;
создать ассоциацию собственников;
привлечь финансирование на модернизацию здания.

Новая программа должна устранить эту ситуацию. В ее рамках государственные структуры планируют:

обновить кадастровые данные,
уточнить записи о собственности и
официально зарегистрировать права на общее имущество дома,
актуализировать данные для расчета налога на недвижимость,
приблизить систему управления жильем к европейской модели.

Власти рассчитывают, что после оформления домов как кондоминиумов система управления станет более понятной, а у собственников появятся более четкие юридические механизмы для решения вопросов ремонта и содержания здания.

Ассоциация собственников: зачем она нужна

Регистрация дома как кондоминиума на практике тесно связана с созданием ассоциации собственников.

Важно понимать разницу:

кондоминиум — это форма собственности (дом + общее имущество);
ассоциация собственников — форма управления этим имуществом.

Это часто путают.

Согласно закону о кондоминиуме (гл. 3, ч. 1, ст. 28), именно через ассоциацию жильцы могут управлять домом. Она представляет интересы владельцев квартир и берет на себя организационные вопросы.

Фактически речь идет о повседневных вещах:

открытие банковских счетов дома;
заключение договоров на обслуживание;
сбор взносов;
распределение и контроль расходов;
принятие решений по ремонту и содержанию здания.

Без такой структуры управление домом часто остается формальным или хаотичным.

Согласно рекомендациям Агентства государственных услуг (ASP), для создания ассоциации собственников жильцам необходимо пройти несколько шагов:

Сначала проводится собрание владельцев квартир.
На нем принимается решение о создании ассоциации и утверждается устав.
После этого организация официально регистрируется в ASP.

Важно понимать: ассоциация не возникает автоматически вместе со статусом кондоминиума. Это инициатива самих жильцов. Именно от активности собственников во многом зависит, насколько новая система управления будет работать на практике.

ЖЭК и ассоциация собственников: в чем разница?

Переход к системе кондоминиумов меняет не только юридический статус, но и саму модель управления.

Если коротко, то в государственных/муниципальных домах жилым фондом управляют муниципальные предприятия ЖКХ, а в кондиминиумах — ассоциации владельцев квартир.

Итак, ЖЭК – это муниципальная структура, которая занимается обслуживанием многоквартирных домов. В такой системе управление домом фактически осуществляется внешней организацией, а жильцы в основном выступают как получатели услуг.

Как правило, именно ЖЭК:

отвечает за текущее содержание дома;
определяет перечень и приоритет работ;
организует ремонт и обслуживание общих зон.

В системе ЖЭКа управление носит централизованный характер. Жильцы могут обращаться с жалобами и заявлениями, но слабо влияют на то, в каких домах и в каком порядке проводить ремонт, а также сколько на него тратить. И не устанавливают тарифы. Это наследие советской системы, когда жильё считалось государственным.

Ассоциация собственников работает по другой модели. Дом рассматривается как совместная собственность. Здесь управление строится на коллективных решениях самих жильцов.

В этой системе собственники:

совместно принимают решения;
утверждают расходы и бюджет;
сами решают, что ремонтировать и когда.
выбирают подрядчиков;
контролируют использование средств.

Разница особенно заметна и в финансовой части:

При обслуживании через ЖЭК платежи поступают на счет предприятия и распределяются между всеми домами. Жильцы не всегда видят, какая часть средств была направлена именно на их здание.
В системе ассоциации у дома, как правило, есть отдельный счет. Деньги используются исключительно на нужды конкретного дома.

Кого касается нововведение

В первую очередь изменения затрагивают владельцев квартир в домах, которыми управляет ЖКХ, где:

квартиры давно приватизированы;
жильцы являются фактическими собственниками;
но сам дом и общее имущество в документах все еще числятся за государством или местными властями.

Такая ситуация в Молдове не редкость. Формально дом может считаться государственной или муниципальной собственностью, хотя на практике за его состояние отвечают сами жильцы. Именно эту правовую несостыковку и пытаются устранить.

Что изменится для владельцев квартир

Регистрация дома как кондоминиума означает прежде всего более четкий юридический статус самого здания и общего имущества. Информация о доме и структуре собственности должна быть корректно отражена в Реестре недвижимого имущества.

Квартира остается вашей – это принципиальный момент. Право собственности на жилье не пересматривается. Изменения касаются юридического оформления дома как единого объекта и порядка управления общими частями.

После регистрации кондоминиума собственники квартир:

официально становятся совладельцами общих частей дома;
принимают решения через ассоциацию;
несут ответственность за содержание здания.

Это создает более четкие механизмы управления. Речь идет о вполне практических вещах:

ремонте крыши, подъездов и фасада;
благоустройстве двора;
выборе формы управления или обслуживающей компании.

Кого и чего изменения не коснутся

Важно понимать: программа не означает массовую перерегистрацию жилья и не затрагивает всех собственников.

Владельцы частных домов

Если вы живете в частном доме, для вас ничего не меняется. Реформа касается только многоквартирных зданий.

Право собственности на квартиры

Статус квартир остается прежним. Жилье не нужно переоформлять, владельцы не меняются. Изменения связаны не с квартирами, а с юридическим статусом дома и общего имущества.

Дома с уже оформленным статусом кондоминиума

Если общее имущество и структура собственности уже зарегистрированы по действующей модели, дополнительных действий от жильцов обычно не потребуется.

В таких случаях программа носит скорее технический характер:

уточнение данных в реестре;
проверка кадастровой информации;
устранение возможных неточностей.

По сути, инициатива направлена прежде всего на проблемные случаи – там, где дом формально числится за государством или примарией, а статус общего имущества остается не до конца ясным.

Для остальных собственников речь идет скорее об упорядочивании системы, а не о кардинальных изменениях.

Больше разборов nokta см. по ссылке тут.

Читайте также:

nokta