Переоценка недвижимости в Молдове: что это значит и как повлияет на налоги

Влада Вершинина

29 января 2026, 20:00

В Молдове началась масштабная переоценка недвижимости, которая затронет почти каждого владельца квартиры, дома или участка. Что именно происходит сейчас, почему государство пересматривает кадастровую стоимость спустя 15–20 лет, как формируется новая цена и повлияет ли это на налоги — в разборе nokta.

Что происходит сейчас

Агентство геодезии, картографии и кадастра (AGCC) проводит оценку и переоценку около 6 млн объектов недвижимости. Работа ведется в двух направлениях.

Первое — первичная оценка объектов, которые ранее не имели кадастровой стоимости. В основном это дома в сельской местности и сельскохозяйственные земли.
Второе — переоценка недвижимости, оцененной в период с 2004 по 2011 годы: квартир, городских домов, гаражей и коммерческих объектов.

Переоценка проводится поэтапно и продлится весь 2026 год. Новая кадастровая стоимость будет использоваться для сделок и расчетов с 1 января 2027 года.

Далее переоценку планируется проводить в соответствии с европейскими правилами — каждые три года.

Почему потребовалась переоценка

Кадастровая стоимость, установленная почти два десятилетия назад, перестала отражать реальную ситуацию на рынке. Это приводило к ряду проблем.

При продаже, дарении или оформлении наследства владельцам часто приходилось заказывать индивидуальную оценку. Налоговая нагрузка распределялась неравномерно: объекты разной рыночной стоимости могли облагаться одинаковым налогом. Например, небольшой «родительский дом» и большой дом, построенные в одном населенном пункте на одинаковых кусках земли, облагались одинаковым налогом.

Кроме того, при продаже недвижимости возникал риск дополнительного налогообложения из-за разницы между кадастровой и фактической ценой сделки. Эта разница могла рассматриваться как прирост капитала и облагаться дополнительным налогом.

Зачастую официально у нотариуса при оформлении купли-продажи в документах указывали цену, близкую к кадастровой, а остальную сумму передавали наличными, из-за чего возникали дополнительные риски мошенничества, так как такие платежи нигде не фиксировались.

Обновление данных должно сделать систему более точной и предсказуемой.

Как формируется новая кадастровая стоимость

Для оценки недвижимости разработаны 8 моделей, каждая из которых применяется к определенному типу объектов: квартирам, городским домам, сельским домам, дачным строениям и другим категориям.

При расчете учитываются:

площадь и тип конструкции;
материалы стен и кровли;
год постройки и состояние здания;
наличие инженерных сетей;
расположение объекта и ценовая зона населенного пункта.

Основой для моделей стали реальные рыночные данные стоимости:

по квартирам — сделки 2022 года;
по жилым домам, дачам и гаражам — 2023 года;
по коммерческой недвижимости — 2024 года.

Приоритетным методом стал сравнительный анализ продаж, что позволяет приблизить кадастровую стоимость к рыночной.

Если объект не зарегистрирован в кадастре

Если недвижимость отсутствует в реестре, сначала необходимо пройти первичную регистрацию. В Молдове с 2019 по 2026 год действует государственный проект регистрации и оценки земель, в рамках которого такие объекты поэтапно вносятся в систему. В рамках проекта Агентство государственных услуг вместе с Агентством публичной собственности бесплатно заполняет национальный кадастровый реестр публичных и частных земель — за счет внешнего финансирования, без затрат для граждан и местных властей. Проект продлили до конца 2026 года. За информацией следует обращаться в бюро Агентства госуслуг или на горячую линию по номеру 14 909.

После регистрации кадастровая стоимость рассчитывается автоматически по утвержденным моделям. Проверить наличие объекта в реестре можно на geodata.gov.md.

Как проверить данные о своей недвижимости

Для этого зайдите на портале geodata.gov.md в раздел «Evaluarea și reevaluarea bunurilor imobile». Объект можно найти по карте или по кадастровому номеру.

В системе отображаются:

площадь объекта;
год постройки;
наличие инженерных сетей;
предварительная кадастровая стоимость.

Люди, не пользующиеся интернетом, могут обратиться в примарии или территориальные кадастровые офисы, где предоставляется доступ к системе и помощь сотрудников.

Что делать, если данные указаны неверно

До 30 апреля 2026 года действует период проверки данных. В течение 90 дней с момента публикации данных (с 26 января) владелец имеет право подать контестацию (оспорить), если обнаружены ошибки.

Можно оспорить:

технические параметры объекта (например, наличие газа или канализации, площадь, материалы);
кадастровую стоимость, если она не соответствует рыночной.

Для квартир допускается оспаривание только итоговой стоимости. Для индивидуальных домов — и стоимости, и технических параметров.

Оспорить стоимость или техпараметры можно бесплатно через geodata.gov.md, по электронной почте или лично в территориальный кадастровый офис.

Контестация бесплатна для всех желающих.

Почему это важно для диаспоры

Обновление кадастровой системы впервые дало возможность гражданам Молдовы, проживающим за пределами страны, полноценно участвовать в процессе оценки недвижимости дистанционно.

Через портал geodata.gov.md владельцы жилья и участков, проживающие за рубежом, могут самостоятельно проверить данные о своей недвижимости, ознакомиться с кадастровой стоимостью и при необходимости подать контестацию в электронном виде. Для этого больше не требуется личное присутствие в стране или обращение через посредников.

Ранее такая возможность фактически отсутствовала: проверка данных и подача возражений были возможны только при личном визите в кадастровые органы. Впервые в истории страны владельцы недвижимости получили доступ к полному циклу проверки и оспаривания кадастровых данных онлайн.

Это упрощает защиту имущественных прав граждан, находящихся за рубежом, и снижает риски, связанные с устаревшими или ошибочными сведениями в кадастровом реестре.

Какие документы нужны для пересмотра

К заявлению о пересмотре кадастровой оценки необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованность претензий.

Документы, подтверждающие ошибку в данных
Это бумаги, из которых следует, что сведения в кадастре не соответствуют фактическому состоянию объекта. В качестве таких документов могут использоваться:

технический паспорт недвижимости;
акты обследования или заключения специалистов;
документы, подтверждающие отсутствие инженерных сетей (газа, водопровода, канализации);
фотографии объекта, отражающие его реальное состояние (например, тип кровли или окон);
иные официальные документы, фиксирующие характеристики недвижимости.

Документы, подтверждающие право собственности
Для идентификации владельца и объекта необходимо приложить:

свидетельство или выписку о праве собственности;
договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве;
выписку из Реестра недвижимого имущества.

Документы о полномочиях представителя (при необходимости)
Если заявление подает не сам владелец, а его представитель, требуется:

действующая доверенность, оформленная в установленном порядке.

Если подаете онлайн, все документы должны быть объединены в один PDF-файл объемом не более 10 МБ. Без подтверждающих документов заявление не рассматривается.

А если данные неверные, но меня все устраивает?

Наличие неточностей в кадастровых данных может не создавать проблем в повседневной жизни, однако они напрямую влияют на юридические и финансовые аспекты владения недвижимостью.

Ошибки в информации отражаются на кадастровой стоимости, которая используется при продаже объекта, оформлении наследства или дарении. Если в реестре не указаны отдельные постройки, инженерные коммуникации или другие характеристики, кадастровая стоимость будет ниже фактической. В результате снижается официальная цена объекта, что может сделать сделку менее выгодной для владельца.

При передаче недвижимости по наследству такие расхождения часто приводят к дополнительным сложностям. Наследникам приходится сначала уточнять или корректировать данные в кадастре, а уже затем оформлять право собственности, что увеличивает сроки и объем бюрократических процедур.

Если же владелец не планирует продавать недвижимость, передавать ее по наследству или оформлять дарение, и текущее состояние данных его устраивает, он может не предпринимать никаких действий. Исправление информации в рамках текущего процесса носит рекомендательный характер и остается на усмотрение собственника.

Кто рассматривает жалобы

Контестации рассматривают территориальные кадастровые офисы по месту нахождения объекта. Расчет стоимости осуществляет госучреждение «Кадастр недвижимого имущества», а Агентство геодезии, картографии и кадастр отвечает за методологию и координацию процесса.

Процедура рассмотрения жалоб закреплена Постановлением Правительства № 799/2024. В случае несогласия с решением территориального офиса владелец может обратиться в центральное подразделение в Кишиневе, а затем — в суд.

Повлияет ли переоценка на налоги

Рост кадастровой стоимости сам по себе не означает автоматического повышения налога. Окончательный размер платежа зависит от коэффициентов, устанавливаемых местными властями. Переоценка направлена на то, чтобы налоговая база отражала реальную стоимость имущества.

При этом ставки налога на недвижимость устанавливают местные органы власти — ежегодно, решением местного совета. Налоговый кодекс определяет минимальные ставки, ниже которых местные власти опускаться не могут, но конкретное значение выбирается на уровне каждого населенного пункта.

Согласно статье 280 Налогового кодекса:

для квартир, индивидуальных жилых домов, гаражей и садовых участков минимальная ставка составляет 0,05% от кадастровой стоимости;
для сельскохозяйственных земель с расположенными на них строениями — 0,1%;
для недвижимости нежилого назначения — 0,3%.

С 2023 года в законодательстве не установлен максимальный предел ставки налога на недвижимость. При этом на практике местные советы, как правило, не повышают ставки резко и чаще всего сохраняют их на уровне предыдущего года.

Таким образом, переоценка не вводит новый налог, но влияет на его размер из-за обновления кадастровой стоимости, которая используется как основа для расчета налогов.