Аренда жилья в Молдове: кто оплачивает ремонт, когда возвращают залог и нужно ли регистрировать договор

Анастасия Гуйван

9 июля 2026, 20:30

Аренда жилья в Молдове — Иллюстративное фото из открытых источников

Съемное жилье в Молдове – тема, с которой сталкиваются многие: от студентов перед началом учебного года до молодых семей в поиске комфортной квартиры. При этом в процессе выбора и обсуждения цены часто забывают о юридической стороне вопроса, которая всплывает только в момент первого конфликта. Кто должен возвращать залог, на чьи плечи ложится ремонт сломанного бойлера и можно ли выселить жильцов раньше срока – разбираемся в материале nokta.

Договор «на словах» – плохая защита при споре

Одно из самых распространенных заблуждений на рынке аренды – убеждение, что письменный договор нужен только «для формальности». На практике именно он становится главным документом, если между владельцем жилья и арендатором возникает спор – например, из-за залога, повышения арендной платы или сроков выселения.

Договор имущественного найма жилья (так официально называется аренда) позволяет заранее зафиксировать ключевые условия проживания и снизить риск недопонимания между сторонами.

Согласно закону о жилье (ст. 34), в документе обычно указываются:

данные собственника и арендатора (ФИО, данные удостоверений личности, адреса),
адрес и описание жилья (площадь, комнаты, при необходимости – мебель и техника),
размер ежемесячной платы и порядок ее внесения,
условия изменения арендной платы,
размер авансового платежа или залога, если он предусмотрен,
срок аренды (если он не указан, договор считается бессрочным),
кто будет проживать в квартире вместе с арендатором,
условия расторжения договора и освобождения жилья,
права и обязанности сторон по содержанию жилья.

Наличие письменного договора важно для обеих сторон. Для владельца жилья это не только способ официально зафиксировать условия аренды, но и юридическая обязанность, а для арендатора документ служит дополнительной защитой в спорных ситуациях.

Без такого контракта любые договоренности остаются лишь взаимными обещаниями, которые ни к чему не обязывают. Когда бумага подписана, устные споры о том, «кто здесь главный», теряют смысл, ведь закон четко разграничивает права обеих сторон.

Кто за что платит: где чаще всего возникают споры при аренде жилья

Даже если договор подписан и все основные условия согласованы, это не означает, что спорных ситуаций не возникнет. После заселения вопросы чаще всего касаются распределения расходов и ответственности сторон.

Согласно закону о жилье (ст. 35, ч. 2), собственник обязан передать жилье в состоянии, пригодном для проживания, и поддерживать его таким на протяжении всего срока аренды. Однако на практике именно бытовые ситуации чаще всего становятся причиной разногласий. Разберем пять самых распространенных из них.

Ситуация 1. Текущий или капитальный ремонт – кто платит?

Если речь идет о мелких бытовых расходах — например, замене лампочки, батареек в пульте или прокладки в кране, — такие траты обычно ложатся на арендатора как часть повседневного пользования жильем. Наниматель обязан покрывать текущие расходы, связанные с использованием имущества, и поддерживать его в исправном состоянии (ст. 36, ч. 2 закона о жилье).

Иначе обстоит дело с более серьезными поломками. Если выходит из строя бойлер, стиральная машина, отопительная система или старые трубы, ответственность, как правило, несет владелец жилья – при условии, что поломка произошла не по вине жильцов. Капитальный ремонт и устранение существенных неисправностей обычно относятся к обязанностям собственника (ст. 35, ч. 2).

Именно поэтому перед заселением полезно зафиксировать состояние техники и коммуникаций – например, в акте приема-передачи или хотя бы на фото.

Не меньше вопросов возникает и вокруг залога, который многие считают своеобразной страховкой для владельца квартиры. Однако удерживать его можно далеко не во всех случаях.

Ситуация 2. Когда хозяин может удержать залог?

Как правило, залог служит финансовой гарантией на случай долгов по аренде, неоплаченных коммунальных услуг или повреждения имущества. Если арендатор возвращает жилье в том же состоянии, в каком получил его, с учетом естественного износа, оснований удерживать залог обычно нет.

Иными словами, естественный износ — например, слегка потертый пол или выцветшие шторы — сам по себе не считается ущербом, за который можно автоматически удержать деньги. В остальных случаях собственник должен иметь реальные основания для удержания залога – например, задолженность по аренде, неоплаченные коммунальные услуги, ущерб имуществу или другие нарушения, если они прямо предусмотрены договором.

Но финансовые вопросы – далеко не единственная причина разногласий между сторонами. Не реже споры возникают, когда одна из сторон хочет прекратить аренду раньше срока.

Ситуация 3. Можно ли выселить арендатора раньше срока?

Если договор заключен на определенный срок, просто потребовать съехать без оснований собственник, как правило, не может.

Досрочное расторжение обычно возможно только при серьезных нарушениях условий аренды – например:

арендатор систематически не оплачивает жилье,
наносит ущерб имуществу или
использует квартиру не по назначению (ст. 1282 гражданского кодекса РМ).

При этом работает эта защита в полную силу только тогда, когда все договоренности зафиксированы не на словах, а на бумаге.

Но даже если договор продолжает действовать и стороны не планируют его расторгать, вопросы могут возникнуть и в процессе проживания – например, при оплате коммунальных услуг.

Ситуация 4. Что делать, если остались долги по коммунальным услугам?

Если после заселения выяснилось, что за квартирой числится задолженность за газ, воду, отопление или другие коммунальные услуги, сначала стоит разобраться, когда именно она возникла.

По общему правилу долги, оставшиеся от предыдущих жильцов или собственника, не переходят к новому арендатору, если иное прямо не предусмотрено договором. Именно поэтому перед подписанием договора лучше уточнить, есть ли задолженность, и по возможности попросить показать последние оплаченные квитанции.

Чтобы избежать подобных споров, в договоре стоит сразу прописать:

кто оплачивает коммунальные услуги,
с какого момента эта обязанность переходит арендатору и
есть ли задолженность на момент передачи квартиры.

Ситуация 5. Может ли хозяин квартиры приходить без предупреждения?

После заселения квартира остается собственностью владельца, но на время действия договора именно арендатор пользуется ею как своим жильем. Поэтому собственник не может приходить без согласия жильца – право на неприкосновенность жилища защищено законом (ст. 29 Конституции РМ и ст. 46 ГК РМ).

Чтобы избежать недоразумений, порядок посещения квартиры лучше заранее прописать в договоре. Например, указать, что владелец может приходить только по предварительной договоренности.

Исключением обычно становятся экстренные ситуации – например, затопление, пожар или авария коммуникаций, когда доступ в квартиру требуется срочно.

Нужно ли регистрировать договор аренды и платить налог?

Помимо условий проживания, у собственника жилья есть и еще одна обязанность – зарегистрировать договор аренды и платить налог с получаемого дохода.

Многие по-прежнему избегают регистрации, опасаясь сложной процедуры. Однако сегодня оформить аренду значительно проще, а для физических лиц действует фиксированная ставка налога.

Если жилье сдает физическое лицо, не занимающееся предпринимательской деятельностью, подоходный налог составляет 7% от ежемесячной стоимости аренды (ст. 90¹ ч. (3⁴) Налогового кодекса РМ). Например, если квартира сдается за 300 евро в месяц, налог составит 21 евро.

Нотариально заверять договор не нужно – достаточно письменного соглашения, подписанного обеими сторонами. После этого собственник обязан зарегистрировать его в Государственной налоговой службе. Сделать это необходимо в течение 7 дней с момента заключения договора или фактической передачи жилья арендатору.

Зарегистрировать договор можно:

лично в территориальном подразделении налоговой (ближайшее к вам подразделение можно найти здесь),
онлайн в личном кабинете налогоплательщика или в приложение EVO.

Налог уплачивается ежемесячно – не позднее 25-го числа текущего месяца. Сделать это можно, например, через систему MPay.

Что будет, если договор не зарегистрировать?

Если налоговая служба выявит незадекларированную аренду, собственнику могут доначислить неуплаченный налог, начислить пеню за каждый день просрочки (ст. 228 НК РМ), а также назначить штраф в размере 30% от суммы неуплаченного налога за его занижение (ст. 261 НК РМ).

При этом официальный договор нужен не только государству. Он значительно упрощает защиту прав самого владельца жилья, если между сторонами возникнет спор – например, из-за неоплаченной аренды или поврежденного имущества.

Что важно помнить?

Большинство споров возникает потому, что важные условия остались только на словах. Поэтому перед заселением стоит заранее договориться и письменно зафиксировать все существенные моменты: