Придомовая территория многоэтажки: кому принадлежит двор и что могут или не могут делать жильцы

Анастасия Гуйван

1 октября 2026, 20:30

Жильцу первого этажа хочется разбить цветник под окнами, сосед решил поставить во дворе лавочку, а другой – огородить место для автомобиля или построить сарайчик. Кажется, что небольшой участок возле собственного дома можно благоустроить по своему усмотрению. Но территория вокруг многоэтажки не принадлежит тому, чьи окна расположены ближе всего. Разбираемся, кому на самом деле принадлежит двор многоквартирного дома, что жильцы могут делать самостоятельно, когда требуется согласие соседей, а когда – разрешение властей.

Двор у многоэтажки – не «ничья» территория

Когда речь заходит о территории возле многоквартирного дома, у жильцов часто возникает ощущение, что двор делится негласно: кто живет на первом этаже – тот распоряжается участком под своими окнами, кто годами ставит машину в одном месте – считает его своим, а лавочку или клумбу можно установить, если никто не возражает.

По той же логике во дворах иногда появляются самовольно построенные сараи, гаражи или пристройки к квартирам на первых этажах.

С юридической точки зрения все устроено иначе. Территория возле многоэтажки не делится между квартирами по принципу «что ближе к моим окнам – то мое».

Сейчас отношения между владельцами квартир и правила управления общим имуществом регулирует Закон о кондоминиуме, который действует с 2023 года.

По этой системе в доме есть два вида имущества:

индивидуальное – сама квартира или другое помещение, у которого есть конкретный собственник;
общее – части дома и имущество, предназначенные для использования несколькими собственниками. К ним могут относиться подъезды, лестницы, крыша, фасад, подвалы, инженерные сети, а также земельный участок и двор, если они входят в состав кондоминиума (ст. 11).

То есть собственник квартиры владеет не только своими квадратными метрами. Вместе с остальными владельцами помещений ему принадлежит и доля в общем имуществе дома.

Однако эта доля не превращается в конкретный участок двора, закрепленный за определенной квартирой. Она дает право пользоваться общей территорией вместе с другими собственниками и участвовать в решениях, которые ее касаются.

Если участок входит в состав кондоминиума, решения о том, как его использовать, собственники принимают совместно (ст. 17). Это касается, например:

установки лавочек и других элементов благоустройства;
ограждения части территории;
организации парковочных мест;
изменения существующего благоустройства;
передачи части общего участка кому-то в отдельное пользование.

Для управления таким имуществом жильцы могут создавать ассоциацию собственников кондоминиума. Через нее проводят собрания, утверждают расходы, выбирают управляющего и принимают решения по дому и общей территории (ст. 28). При этом сама ассоциация не становится владельцем двора – она только организует управление общей собственностью.

Подробнее о том, что такое кондоминиум и как устроено управление многоквартирным домом, nokta рассказывала в отдельном материале.

При этом домом не обязательно должна управлять ассоциация собственников. Поскольку в Молдове продолжается государственная программа регистрации кондоминиумов на 2026-2028 года, не все многоквартирные дома уже полностью перешли на новый режим управления. Поэтому часть домов по-прежнему может обслуживаться ЖЭКами, муниципальными предприятиями или другими управляющими (Закон о жилье, ст. 48-49).

Однако это не делает такую организацию владельцем дома или двора: обслуживание территории и право собственности – разные вещи.

Но есть еще одна важная деталь: общей собственностью жильцов является не обязательно вся территория, которую в быту называют «нашим двором». У земельного участка есть официальные границы, и именно они определяют, какая земля относится к дому.

Где заканчивается территория дома?

По Закону о кондоминиуме в состав общего имущества может входить земельный участок, на котором расположен дом, и его незастроенная часть – например, двор, сад или подъездные пути. Но закон говорит именно об участке «в установленных границах» (ст. 11).

Проще говоря, двор по документам и двор в привычном понимании жильцов могут отличаться.

Например, площадка возле подъезда и газон рядом с домом могут входить в земельный участок кондоминиума, а расположенный дальше проезд или зеленая зона – уже находиться на муниципальной или государственной земле.

Поэтому определить собственника «на глаз» нельзя. Даже если жильцы десятилетиями пользуются определенным участком, паркуются там или сами его благоустраивают, это само по себе не означает, что земля принадлежит дому.

Проверить статус участка можно самостоятельно через государственный сервис e-Cadastru, а при необходимости – заказать официальные документы через Агентство госуслуг.

По этим данным можно узнать:

где проходят официальные границы участка,
кому принадлежит земля,
какие права на нее зарегистрированы,
входит ли участок в состав кондоминиума.

С данными Реестра недвижимого имущества может ознакомиться любой человек – объяснять цель запроса для этого не нужно.

От этого напрямую зависит, кто должен разрешать изменения во дворе. Если участок относится к общему имуществу кондоминиума, решение принимают собственники. Если земля принадлежит муниципию или государству, одного решения жильцов может быть недостаточно.

Можно ли занять часть двора только для себя?

Короткий ответ – нет, если жильцы специально не оформили такое право.

Даже если у собственника квартиры есть доля в общем имуществе дома, он не может сам выбрать несколько метров двора и решить, что теперь это его личная территория. Закон не позволяет «вырезать» из общей собственности конкретный кусок земли только потому, что он находится рядом с квартирой или давно используется одним человеком (ст. 13 Закона о кондоминиуме).

При этом закон позволяет передать часть общего имущества одному или нескольким собственникам в исключительное пользование (это значит, что конкретным участком сможет пользоваться только тот человек, за которым его закрепили, хотя сама земля по-прежнему останется общей собственностью жильцов). Но для этого уже нужно решение общего собрания. За него должны проголосовать не менее 2/3 всех собственников кондоминиума (ст. 14-15 того же закона).

То есть схема простая:

пользоваться общим двором вместе со всеми – можно,
считать конкретный участок «своим» без решения собственников – нельзя,
получить часть общей территории в отдельное пользование – можно, но только если это официально одобрило общее собрание.

При этом даже исключительное пользование не означает, что человек становится собственником этой земли. Участок остается частью общего имущества, просто право пользоваться им отдельно закрепляется за конкретным владельцем.

Что можно делать во дворе без согласия соседей?

Для обычного пользования двором каждый раз собирать жильцов не нужно. Собственник имеет право пользоваться общими частями кондоминиума по их назначению, если не нарушает закон и правила конкретного дома (ст. 17 Закона о кондоминиуме).

Проще говоря, если человек просто пользуется общей территорией и не мешает делать то же самое другим, отдельного разрешения обычно не требуется.

Например, можно:

посидеть на общей лавочке;
пользоваться детской или другой общей площадкой;
поставить машину там, где парковка разрешена и место не закреплено за кем-то отдельно;
ухаживать за территорией, если при этом не меняется ее назначение и не нарушаются правила дома.

Но как только человек не просто пользуется двором, а начинает что-то в нем менять или занимать только для себя, ситуация уже другая.

Самостоятельно поставить стационарную лавочку, ограждение, парковочный барьер, перекрыть часть территории или переоборудовать ее под другие цели уже нельзя считать обычным пользованием. Такие действия затрагивают общее имущество и могут требовать решения собственников.

Кроме того, в доме могут действовать свои правила пользования общей территорией – регламент кондоминиума. Поэтому даже то, что кажется безобидным, лучше сверять не только с законом, но и с правилами самого дома.

Согласия соседей тоже не всегда достаточно

Главное правило для придомовой территории простое: близость участка к квартире не делает его собственностью жильца.

Если земля входит в состав кондоминиума, вопросы ее использования решают собственники совместно. Но и решение общего собрания не всегда означает, что можно сразу приступать к работам. В зависимости от того, что именно жильцы хотят изменить, могут действовать требования градостроительных, земельных, экологических и других норм, а значит, потребоваться согласование или разрешение местных властей.

Это особенно важно, если речь идет уже не о благоустройстве двора, а о строительстве гаража, сарая, пристройки или другого сооружения. В таких случаях одного согласия соседей может быть недостаточно: необходимо учитывать и правила строительства, и статус земельного участка.

Если же участок вообще не относится к кондоминиуму и принадлежит муниципию или государству, жильцы не могут распоряжаться им по своему решению.

Поэтому перед тем, как огородить парковочное место, поставить стационарную лавочку или занять часть газона под собственные нужды, сначала стоит выяснить, кому принадлежит земля, а затем – кто именно вправе разрешить такие изменения.

Читайте также: